接下来说我们这套不管是上市速度还是价格都震惊了周围邻居的San Ramon Gale Ranch独立屋。用了五天的时间完成了所有的上市准备工作，包括整屋油漆、换灯、修理小物件、landscaping等。对于上市前的Upgrade, Jing一直强调的是我们只动会影响我们价格的地方，不影响售价的地方一分钱我们也要省！

房屋内部的油漆之前是比较深的黄色，再加上偏黄色的地砖，整体屋内比较暗，且色调略显旧。与卖家与Contractor沟通后，果断选择花费3500连工带料用了一天半时间完成所有的墙面油漆！再加上细节的点睛处理完美上市（点睛之笔是啥，商业机密Image，欢迎单独与Jing聊）！

17个offer, 最终加价近31万成交！

来看看前后对比，眼前一亮的感觉有木有？

*为了更好地保护我们客户的隐私，一般我们不采用对比图，即使对比图可以让大家看到前后的一个明显反差，更好的展示我们的工作。上图的6年前的图片是上一次交易的图片，客户在入住后没有做过upgrade.

这是一个特殊的listing，买入两个月便出手。160万买入，当时5个offer比第一名低2万拿到，两个月后增加15万，以175万没有上市就选择出售。这里要同情一下当时的第一名buyer，第二次又来竞争这个房子，出到172万，还是没拿到

再来看看我们这套带着Lot上面有两个大easement的独立屋，也妥妥加价售出！同时间出售的隔壁老王家1万3千尺Lot且居住面积比我们大300尺还比我们少卖一万。

这套Fremont的房子Lot上有两个water pipeline, 几乎占领了所有的后院。这种情况下房子是很难挖泳池或者SPA。在这里也提醒我们的买家朋友们一定要认真看prelim report！

Water Pipeline Easement下面

South San Jose独立屋，5天时间团队完成所有上市准备工作，橱柜、墙面油漆、更换洗脸台等。在一周时间内以小区最高价143万美金售出！

再来说我们背靠大马路Bollinger的独立屋，在San Ramon的朋友应该都知道这条路的噪音，带着这个硬伤，在即使只有两个offer的情况下, 我们最后还是加价了11万且带60天Free Rent Back售出。针对硬伤房，我们有什么方案？欢迎与Jing私聊。

再说说我们这套完美的Toll Brother样板房，因为它，我们拉高了San Ramon整个Monarch Park的房价。在顶着隔壁老王家同样尺寸同年五月份卖了215万，老张家同年6月卖了205万的巨大压力下，我们还是卖到了288万。

虽说我们是2015样板房，各方面装修无可挑剔，但是对于买家们来讲即使超喜欢房子，很多看了周边的数据也会被劝退。与隔壁邻居同尺寸差了73万会面临一个巨大的appraisal压力。要找的buyer一定是要100%喜欢这个房子，并且有足够资金实力来抵抗估值风险的人！庆幸的是，经过我们多渠道的推广，在上市第二周找到了具备这样能力的买家并且在估价师的帮忙下顺利Close!

隔壁街的印度大哥看到了我们把上面的3015 Montbrietia 卖到288万直接傻眼，连自己搬哪里都没想好就来跟我聊上市。屋内没有样板房的装修，但是也要硬生生甩了我一个卖到265以上的目标！经过多方位包装，找亮点宣传（看到我们这套房子内部图的朋友就知道我们的两点抓在了哪里哈）！我们还是超过了卖家预期以268万进入合同。

虽然最终我们如愿完成交易，但是交易过程是极端曲折的，为什么？Jing交易再多也不可能每个估价师都跟我熟啊！这次就没上一套幸运了，估值报告差30万

也难为估价师，除了我卖的上面售价可以用，根本没有其他的comps可以做对比！拍死估价师脑袋也估不出来啊！而且也没有多少upgrade 费用可以来调整价格。

*在面对这样估价风险的房屋，我们都会提前跟卖家买家打好招呼，提前做好心理准备。

千万不要认为Jing只卖贵的房子哈，不管您是Condo还是Townhouse我们同样认真对待，精心包装与宣传！同样来创小区记录~~~

近700的HOA费用，我们也是妥妥好价格出售！

Fremont四房独立屋，原始装修状态，但是我们还是同样创新高，上市钱花了几千美金把房子整理到“高大上”。比隔壁老王家花费近20万装修卖的均价还要高！还是那句话“我们只动会影响我们价格的地方，不影响售价的地方一分钱我们也要省！” 把钱花在刀刃上！有些地方即使改了，可能买家买来还是会觉得不合适要修改。一个有高性价比的装修和园林团队在这个环节中也是尤为重要！用材做工都需要把关，卖高价的同时我们也要对得起买家。

那到底哪些要动呢？商业机密，欢迎与Jing私聊

同样的装修花在刀刃上的例子还有很多，比如我们这样去年10月上市的San Ramon独立屋，Jing与客户一起去建材市场选油漆颜色、countertop、水龙头、灯饰等，这些项目虽小，但是都会影响到整体房屋的展示出来的效果。卖房除了拼经纪人专业度，也要拼审美！

接下来我们说说这个状态糟糕在火车轨道旁的出租屋是怎么卖的？（下图已经是投资客拿去flipper之后的状态哦）

我第一天去listing appointment的时候也有点被这个状态吓到了。出租房，前后院杂乱，重点是后院还带铁轨如果对于我自己的买家客户，大概率被我直接劝退了。现在咱们作为卖家的经纪人，这个时候只能迎难而上，给卖家指明最快、最佳的方案！

与卖家讨论的设想方案一：

装修后上市？

房子目前有租客在，必须提前30天给租客通知才可以让他们先搬走，然后，再开始装修，就算最快装修时间30天，最早也是要60天之后上市。且不一定在装修后带给我们售价上的大幅度增长。

隔壁老王家，不在铁轨旁且状态挺不错四月底卖了106.5万。

与卖家讨论的设想方案二：

就这么直接上市?

对于租客住在里面的房子，要上市很难做很好的布置，再加上这个房子租客的职业是移动式餐车，家里各种杂物，展示效果会相对差很多。每一天在市场上的时间都是金，如果房子on market的时间过长，那么就很难再卖到理想的价格，风险也很大！

到底怎么做最保险？既可以确保最好价格，又可以规避以上方案带来的风险？

Jing团队给卖家制定了off market的宣传方案，在两周内卖到了卖家心理价位, 并且是最省心快捷的现金交易。此操作不仅节省了卖家的时间、精力、金钱成本，也避免了多次地打扰租客。更是拿好了每一天的租金收入！！