Prop 19法案通过了，对我们湾区房市会有什么影响？
去年年底，加州公投通过了第19号法案，简称Prop 19。
这个方案今年就会执行，是一个和房地产税紧密相关的法案。
2020年的大选年，加州也通过了一批重要的提案。涉及房产税的 19号提案Prop 19 也以微弱的优势(51%)获得通过。那么这个新鲜出炉的Prop 19的主要内容是什么，又会对加州特别是湾区的房地产市场带来哪些影响呢？今天Jing就跟大家一起来聊一聊！
受该法案影响最大是两类人群：
- 房产继承者
- 想要进行房屋置换的特殊人群
Prop 19 - 特殊人群房产置换
这项针对55岁以上，严重残疾或者受自然灾害影响的特殊人群（speical eligilities）进行房产置换的新规的生效日期是2021年4月16号。将对所有民用住宅的转让加税！
新法案可以为加州政府带来每年千万美元，甚至近亿的税收。资金会用于学校和加州火灾基金。
根据之前的pro 13老法案，加州房屋价值每年上涨的幅度不能大于2%，这是我们常常说的老地主优势。
举个例子：假设40年前，一个人在San Ramon买了一个房子50万，那在未来40年的房产持有中，他会一直以50万来作为交房地产税的基数，即使40年之后的今天，这个房子价值400万了，他也还是以50万这个base，来计算房地产税。
那什么时候这个房子按照500万来计算房地产税呢？
当这个房子以500万卖出时，下一任owner，就要以房屋当时的成交价格来重新估值。这意味着，在房子整体上涨的趋势中，如果想要换房，支付的房产税总是大于其原有房屋价格产生的地税。
交代了这个背景之后，现在为大家解读Prop 19法案细节。
1 部分人群豁免
老法案： 之前的加州法律规定，房子新交易的房地产税要以市值计算，所以很多年长屋主不敢出售自己的房屋。法案通过后，这些屋主在出售或购买房子时，可以使用原来房子的估税，不用按市场新估值缴税，可以省下不少的房产税。
新法案： 对老法案的豁免人群要求放宽，55岁或以上的房主，重度残疾人和自然灾害受害者都可以豁免。并且前两者可享受三次豁免机会，自然灾害受害者享受一次豁免机会。有望提高加州房地产交易量。
法案解读： 支持更多老年人根据自己的需求，置换房子，比如将原先的大房子换成更合适的中小型房屋，此举或将让更多房子流向市场，让大家有更多选择。
2 不限制地点
老法案： 原先的法案仅允许豁免者在其所在的城市郡县里进行置换房屋
新法案： Prop19通过后，豁免人群可以在加州任意地点置换房屋，同样享有按原估值缴纳房产税的权利。这对55岁或以上的房主是一个好消息。
法案解读： 对于我们普通民众来说，最大的好处就是可以不需要固守阵地了。如果你有更心仪的其他加州内的居住地，都可以豁免房产税增加。爸爸妈妈们也可以将远的房子换成离子女更近的房子，搬到离亲朋好友更近，生活更方便的城市。
3 允许购买价值更高的房屋
旧法案： 豁免者购买新房的估值不可以超过原先房产的估值
新法案： Prop 19通过后，允许豁免人群购入比原先房屋更贵的房产
法案解读： 大家可以购买条件更好价值更高的房屋，不局限于原先的价格，增加了更多的选择。
4 继承房产税怎么算？
老法案： 之前加州民众如果继承父母的房子，可以继续享受父母购房时定下的房产税税率，不必按增涨后的房屋新估值计算。 按以前的法案，继承人可将继承房产作为非自住房，也可将其出租，并享受房产税增涨豁免权利。
新法案： prop 19通过后，政策缩紧，豁免条件是该房产必须为自住房，否则不再能享受房产税增涨豁免。 另外，如果继承的房产价值高于100万，每两年会根据通货膨胀率重新估值，税也会增加。
法案解读： 此次的Prop 19法案，对加州房屋继承人的利益有一定的受损。可能会有更多人考虑在生前将房产转给子女。
给大家再总结一下👇
旧规
- 房产置换仅适用于本county 或者位于9个county之间。
- 一生只有一次的机会。
- 新房的价值不能高于原有房屋价值。
- 房产置换需要在2年的时间窗口内
新规
- 房产置换适用于加州所有地方
- 一生可以置换3次
- 允许新房的价值高于原有房屋价值，增加的价值将会加到税基上。
- 房产置换的2年时间窗口，维持不变。
Prop 19 对加州和湾区的房产市场的影响
首先，Prop 19 无疑可以增加房产的供给，缓解市场供应的不足，促进市场交易的活 跃程度。在新的继承新规下，对于继承了多套房子的子女来说有可能因为增加的房产税而将出售房产。而对于老人来说，不再需要担心因为换房而大幅提高税基，从而根据自己的需要，可以scale up or scale down。
其次，Jing认为Prop 19 对房产市场的影
