SB8、SB9、SB10号法案通过，对我们湾区的房地产会带来什么样的影响？
此前，纽森在一份声明中表示，希望为加州创建更多经济适用房，缓解日益膨胀的住宅负担力危机，让大家还能有一个“加州梦”。就在上周五纽约森正式签署了SB8、SB9、SB10三项法案使之成为法律，有效地结束了全州大多数社区传统的单一家庭分区限制。来跟大家一起看看这三个法案到底怎么回事?对我们到底有什么影响呢？
什么是参议院第8号法案？
这个法案其实是将现有的法律延期，原先的到期时间是2025年，现在会再延后5年。
此法案注意事项是什么？
这样的话，在2030年之前，在不计划增加其他地区密度的情况下，保持对地方政府“downzone”的限制。SB8同时限制了经济适用房，让建造affordable homes变得更难。政策确保加州地方政府不能对已经符合规定的房屋说“No”，或者增加不必要的延时。
参议院第9号法案
参议院第9号法案是两项新法律中争议最大的一项。该法案允许业主将单个家庭地块分割为两个地块，每个地块上最多放置两个单元，从而在当前仅限于单个家庭房屋的某些房产上创造最多四个住房单元的潜力。根据新法律，加州各市县将被要求批准符合规定规模和设计标准的开发方案。
此法案注意事项是什么？
根据新的加州法律，如果有人选择将他们的财产分成两块，那么每一块新的土地必须至少有1200平方英尺的面积。
拟议的项目或地产分割不能导致承租人在过去三年内占用的经济适用房或租金控制房或市场价格房的拆除或变更。根据本法，被列为历史地标或位于历史街区内的房产禁止进行新开发。
根据本法创建的任何单元不得用于短期租赁。根据法律规定，租赁期限必须超过30天。
谁可以享受到这个法案？
房主或房东可以通过其当地管辖区申请对其物业进行升级改造，但前提是他们计划居住在该物业上。业主必须签署一份宣誓书，声明在分割其地产或增加额外单元后，他们将占用其中一个住房单元作为其主要住所至少三年。
这项法律是否允许在单一家庭财产上设立办公室和新的住房单元？
不可以。根据SB 9创建的任何新单元只能用于居住目的。
市县必须遵守这项新法律吗？
根据SB9，地方政府官员只有在发现拟建项目将对“公共健康和安全或物理环境”产生“特定的不利影响”，并且没有可行且令人满意的缓解方案时，才可以拒绝开发申请。
当地关于最大建筑面积、建筑高度和停车场的规定是否适用？
根据这项新法律提出的提案必须符合当地市县制定的客观分区和设计审查标准。
这项法律会缓解加州的住房短缺吗？
加州大学伯克利分校特纳住房创新中心（Terner Center for Housing Innovation）最近的一项研究估计，根据参议院第9号法案，加州目前的单户住宅地块中只有5.4%有潜力开发，这使得建造多达71.4万套新住房在财务上可行。这只是纽森州长希望在2025年前新建350万套住房的一小部分。
参议院第10号法案是什么？
SB 10法案将为交通和就业机会丰富的地区，开发小型公寓楼铺平道路。该案允许城市或县通过法令，对于在一个地块上开发多达十个单元的建案申请，其批准流程可以简化。这对房屋开发者来说无疑是好消息，但地方政府和邻里协会认为这是对邻里性质的威胁。
以上三项法案什么时候真正生效？
参议院第8号、9号和第10号法案将于2022年1月1日👇👇生效，这三项法案将使加州人更容易在几十年来专为独户住宅保留的房产上建造多个住房单元，并将允许城市更灵活地在公共交通附近的社区安置小型公寓楼。
刚通过法案对我们的未来房市可能会有什么样的影响？在这里大概列了几点我能够看到的可能性。
将来会有更多的年轻人涌入湾区。湾区之所以有这么多“百万小黑屋”，很大程度受制于供需的严重不平衡。当人们可以在相同的土地上盖更多的房子，也就意味着将来会有更多的房源流向市场，人们也就相对更容易买到自住房。
对交通房有利好和利空的双重影响。利好方面：未来由于房屋数量增多，且假设疫情结束后大部分人还是要回公司工作，交通会变得更加拥堵，交通房离公司上班近的优势则更加明显。利空方面：随着对交通的需求的持续上涨，交通好的区域也是最有可能会有更多的建筑商和屋主进行分割建造的区域。也就意味着，这些社区未来会涌入更多的人口，社区变得更加密集，居住体验会大打折扣。
对学区房是利空因素。学区原本是保值硬通货，尤其是顶级学区，而超高的房屋价格让许多人望而却步，随着SB9和SB10法案的通过，购买学区房的门槛降低，会有更多的人涌入学区好的区域，相应的，学校的承载压力增大，最终教学质量会受到影响。
对靠租金产生cash flow的投资房是利空因素。由于交通好的区域会相应会有更多的房源，也就意味着出租房源变多，市场竞争压力变大，租金水平会下降。
总体来说，Jing个人认为短期内法案造成的影响应该是比较有限的，对于房价的涨跌，就像我一直跟大家说的还是要回到最原始的供需关系上去分析，动态的因素很多，很难被一个因素直接撬动。有兴趣深挖法案对房市影响的小伙伴们欢迎约时间找我细聊
