买新房有Mello Roos？！是利是弊？买不买？
最近很多看新开发社区的小伙伴都来问到什么是Mello - Roos?为什么大多数新房都要缴纳这个费用？趁过节空闲一点，赶紧上来跟大家一起聊聊~~
什么是Mello-Roos？
Mello-Roos是某些社区的房主为支持该社区基础设施的基金债券，而缴纳的特殊附加税。
根据我们的Propostion13号提案，限制了我们的房地产税每年最多只能增加2%，这样的操作就限制了地方政府征税的能力，导致社区的财政收入减少，公共服务和设施建设也受到波及。为了筹措资金改善公共设施及服务，加州议会在1982年颁布了《社区公共设施法》(Community Facilities Act)。因《社区公共设施法》是由参议员亨利·梅洛(HenryJ. Mello )和众议院议员迈克·鲁斯(Mike Roos)共同撰写的，所以《社区公共设施法》又称Mello-Roos 法。
Mello-Roos允许所有学区、市、县或联合管理局中心建立所谓的Mello-Roos社区设施区域CFD（Community Facilities District）。这些区域通过债券形式贴补警队、消防队、救护队、基础设施、图书馆、博物馆、文化设施、公园、学校及污水渠系统等公共设施服务；所需资金由该地区的房主缴纳的特殊税（Mello-Roos）支付。
在Mello-Roos社区买房利弊是什么？
Mello-Roos因为不同地区、不同家庭的纳税额各不相同，经常被购房者误解。在购买之前一定要查阅每个房子实际需缴纳的Mello-Roos或CFD。
无论是支持还是反对《Mello-Roos法案》的加州居民都对该法案反应强烈。那些反对Mello-Roos债券的人通常会引用以下几个弊端：
- 额外的税收可能会减少潜在购房者的数量。
- 支付Mello-Roos的税款通常会使房屋价格增加0.25-0.75%。
- 这些地区大多数新建住宅还需缴纳社区管理费HOA（homeowner’s association fees），这进一步增加了每月的住房成本。
- 这些款项虽然被视为房产税（property tax），但在联邦纳税申报表中却不能扣除。
尽管有一些反对Mello-Roos的激烈争论，但在这些地区买房具有下列明显优势：
- 通常来讲，Mello-Roos社区有更崭新的住宅和便利设施。
- 基础设施资源可以得到良好的维护和充足的资金支持，这可以对房产价值产生积极影响。
- 当新的高需求社区建成时，就会有更多房屋库存。
- 与非Mello-Roos社区相比，Mello-Roos社区的犯罪率更低，学区也更具吸引力。
- 费用每年最多只能增加2%。
- Mello-Roos税是通过特殊的分摊公式（比如涉及房屋特征：面积大小，地段）来确定具体支付金额，不是根据房产价值计算的。
- 随着时间的推移，Mello-Roos债券会得到偿还。
Mello Roos一定是买新房的时候有吗？买二手房是否要注意？
不管是二手房还是新房都有可能存在Mello Roos，特别是一些年限新的二手房，我们的小伙伴在看房屋披露报告的时候一定要多加小心。不要等拿到过户完成才发现自己的地税为什么比人家每年多交好几千Image那么我们在什么文件中可以看呢？在我手上买过房子的朋友都知道，Nature Hazard Report的Tax Summary是我每次必划的重点！
这是我们一个刚pending的listing, 2019年新建，这个就是有Mello Roos的社区。我们的自然灾害报告上面的summary就会显示如下：
所以我们小伙伴购买有Mello Roos社区的时候，请一定要搞清楚我们每年需要缴纳的具体税额以及Mello Roos缴纳的具体时间长。千万不要交完房款才发现有这个大surprise!
好啦，希望今天的文章可以帮到大家！
